การลงทุนที่ บุราสิริ คืนทุนเร็วแค่ไหนถ้าปล่อยเช่า?

เคยคุยกับคนรอบตัวที่ลงทุนในโครงการแบบ 'บุราสิริ' แล้วเห็นภาพชัดว่าการคืนทุนมักเป็นเรื่องระยะยาว ไม่ใช่ได้เร็วเหมือนลงทุนแบบส่งผลตอบแทนรายวัน

จากประสบการณ์ของเรา ปัจจัยที่เปลี่ยนเกมได้จริง ๆ คือสองสิ่ง: ราคาซื้อและการจัดการยูนิต ถ้าซื้อด้วยเงินสดในราคาที่ค่อนข้างต่ำกว่าโซนเดียวกัน และจัดการหาคนเช่าได้ต่อเนื่อง โดยลดเวลาว่างได้มาก จะทำให้ระยะเวลาคืนทุนสั้นลงได้พอสมควร แต่ถ้าต้องพึ่งสินเชื่อเต็มจำนวนและตั้งค่าเช่าไม่สูงพอ ก็จะเห็นคืนทุนช้ากว่าที่คาดไว้ ยกตัวอย่างเพื่อนคนหนึ่งซื้อบ้านราคา 4.2 ล้าน ผ่อนเต็ม ๆ แต่จัดการดี เปลี่ยนมาเป็นปล่อยเช่าแบบรายปีพร้อมเฟอร์ครบทำให้คนเช่าอยู่ยาว ระยะคืนทุนจริง ๆ ของเขาลดจากคาดการณ์จากราว 30 ปีลงมาหน่อย แต่ก็ยังเป็นสองทศวรรษเป็นพื้นฐาน

สรุปสั้น ๆ ว่าอย่าไปหวังคืนทุนเร็วจากค่าเช่าเพียงอย่างเดียว ยกเว้นพบเงื่อนไขพิเศษ เช่น ได้ซื้อถูกมากหรือปล่อยเช่าเป็นหมุดทองในทำเลพิเศษ การมองว่าการลงทุนประเภทนี้เป็นแหล่งรายได้ระยะยาวและรวมมุมมองกำไรจากราคาขายในอนาคตจะสมเหตุสมผลกว่า

เราอยากแบ่งปันมุมมองแบบตรงไปตรงมาว่า การคืนทุนจากการปล่อยเช่าโครงการ 'บุราสิริ' มักไม่ใช่เรื่องที่จะเห็นผลเร็ว ถาวรแล้วระยะเวลาคืนทุนขึ้นกับสองปัจจัยหลักคือราคาเข้าซื้อและราคาค่าเช่าต่อเดือน รวมถึงต้นทุนแฝงอื่น ๆ เช่น ค่าบำรุงรักษา ค่าส่วนกลาง ภาษี และอัตราการว่าง (vacancy) ของยูนิต

ลองคิดเป็นตัวเลขแบบคร่าว ๆ: สมมติซื้อบ้านในโครงการราคา 4,000,000 บาท หากปล่อยเช่าได้เดือนละ 20,000 บาท จะได้รายได้รวมต่อปี 240,000 บาท เทียบกับราคาซื้อจะเป็นอัตราผลตอบแทนขั้นต้น (gross yield) ประมาณ 6% ต่อปี แต่เมื่อนำต้นทุนต่าง ๆ มาหัก เช่น ค่าบำรุงรักษา 1-2% ต่อปี ค่าส่วนกลาง ประกัน และภาษี รวมถึงค่าว่างเฉลี่ย อัตราผลตอบแทนสุทธิ (net yield) อาจลดเหลือประมาณ 3–4% ต่อปี ซึ่งหมายความว่าถ้าคืนทุนเฉพาะจากกระแสเงินสดค่าเช่าโดยไม่รวมกำไรจากการขาย จะต้องใช้เวลา 25–35 ปี

ทางลัดที่จะเร่งให้คืนทุนเร็วขึ้นมีอยู่ไม่กี่อย่าง เช่น ซื้อในราคาที่ต่ำกว่าตลาด (เซลหรือซื้อจากเจ้าของเดิม), ปรับปรุงบ้านให้เพิ่มค่าเช่า, หรือเลือกยูนิตที่ทำเลดีมากจนสามารถเก็บค่าเช่าได้สูงกว่าเกณฑ์ปกติ แต่ต้องแลกกับต้นทุนการซื้อที่สูงขึ้นหรือค่าปรับปรุงที่เพิ่มขึ้น ฉะนั้นการตัดสินใจควรคำนวณแบบละเอียดและเผื่อเหตุการณ์ไม่คาดฝันไว้ด้วย ผลลัพธ์จริงอาจต่างกันพอสมควรตามทำเล รูปแบบบ้าน และกลยุทธ์การบริหารจัดการการเช่า

ดิฉันมองตัวเลขแบบเป็นขั้นตอนไว้ช่วยให้เห็นภาพชัดขึ้น: วิธีคิดแบบพื้นฐานคือเอารายได้ค่าเช่าต่อปีมาหารด้วยราคาซื้อ จะได้ค่า gross yield จากนั้นหักต้นทุนและคำนวณ net yield สุดท้ายเอาราคาซื้อหารด้วยรายได้สุทธิต่อปีเพื่อให้ได้ระยะเวลาคืนทุน

ตัวอย่างที่แตกต่างกันเพื่อให้เห็นสเกล: สถานการณ์แรก ยูนิตราคา 5,000,000 บาท ปล่อยเช่า 18,000 บาทต่อเดือน (216,000 ต่อปี) -> gross yield = 4.32% ถ้าต้นทุนรวมปีละ 2.5% จะเหลือ net yield ประมาณ 1.8–2% ระยะเวลาคืนทุนอยู่ราว 45–55 ปี สถานการณ์ที่สอง ยูนิตราคา 3,500,000 บาท ปล่อยเช่า 20,000 บาทต่อเดือน (240,000 ต่อปี) -> gross yield = 6.85% ถ้าหลังหักต้นทุนเหลือ net yield 4–5% ระยะเวลาคืนทุนจะอยู่ราว 20–25 ปี

ประเด็นสำคัญที่ควรคำนึงถึงเสมอ: ถ้าซื้อโดยกู้ เงินงวดกู้จะลดกระแสเงินสดทันที ทำให้คืนทุนช้าลง unless ค่าเช่าสูงพอที่จะครอบคลุมเงินงวด การบริหารเรื่องการหาคนเช่าและลดช่วงว่างก็ช่วยได้มาก คนปล่อยเช่าที่เน้นกำไรระยะสั้นมักมองหาทำเลที่ให้ค่าเช่าสูงหรือซื้อในจังหวะที่ได้ส่วนลดดี ๆ